Vele toeristische bestemmingen hebben de laatste tien jaar een spectaculaire groei gekend van het aantal accommodaties dat voor een korte periode online te huur wordt aangeboden. Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest vormt hierop geen uitzondering: het aanbieden van gedeelde korte termijn huurwoningen op diverse platforms zoals Airbnb en HomeAway voor zowel toeristen als expats is ook hier gemeengoed geworden. Hoewel de gedeelde korte termijn huurmarkt veel (economische) kansen met zich meebrengt, zijn er ook tal van onduidelijkheden en mogelijke risico’s verbonden aan deze deeleconomie. Het AirBRU-project wil bijdragen aan een verbeterd inzicht in de toename van korte termijn huurwoningen in Brussel. Het project heeft als doel na te gaan of de gedeelde korte termijn huurmarkt in Brussel ongelijkheden met zich meebrengt en indien wel, in welke aspecten deze ongelijkheden worden teruggevonden. Concreet richt het AirBRU-project zich op:

1. De ruimtelijke patronen van de gedeelde korte termijn huurwoningen;
2. De aanbieders van gedeelde korte termijn huurwoningen;
3. Het aanbod van korte termijn huurwoningen voor gebruikers en de interacties tussen aanbieders en gebruikers op de verhuurplatforms;
4. De gevolgen voor de buurtbewoners;
5. Ten slotte wil het project, op basis van de bevindingen, concrete beleidsaanbevelingen formuleren om ongelijkheden gelinkt aan dit specifiek deel van de Brusselse woningmarkt aan te pakken.

Het AirBRU-project is besteld en betaald door Innoviris (het Brussels Instituut voor Onderzoek en Innovatie) en loopt over een periode van vier jaar, gaande van 2020 tot 2024.

 

De gedeelde korte termijn huurwoningmarkt en de Covid-19 pandemie

De Covid-19 pandemie heeft een grote impact op de markt van gedeelde korte termijn huurwoningen. Het toerisme in en naar België kwam tot een abrupte stilstand door de lockdowns (maart tot mei 2020 en november 2020 tot januari 2021), die gepaard gingen met reisbeperkingen en het sluiten van hotels, cafés en restaurants. Bovendien werd het woon-werk verkeer drastisch teruggeschroefd, omdat thuiswerken de nieuwe norm werd. In het AirBRU project zullen we onderzoeken hoe en in welke mate de gedeelde korte termijn huurmarkt werd geraakt door de pandemie, maar ook hoe het zich kan herstellen in de komende jaren. We zullen hierbij extra aandacht hebben voor de vraag of de pandemie tot nieuwe ongelijkheden heeft geleid op de woningmarkt en in de toerismesector in Brussel.

Hieronder kan reeds een selectie van aanbevolen studies worden gevonden over de wereldwijde impact van de Covid-19 pandemie op de gedeelde korte termijn huurmarkt.

Meer informatie over de demografische gevolgen van de pandemie kan tenslotte worden gevonden op de Covid sectie van de Interface Demography website.

In media:

EN

FR

NL

Wetenschappelijke studies:

Inleiding

De laatste tien jaar is het aanbod aan gedeelde korte termijn huurwoningen spectaculair gestegen in vele toeristische bestemmingen. Ook het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (BHG) kende een sterke toename van beschikbare korte termijn huurwoningen die aangeboden worden op verschillende digitale platforms zoals Airbnb en HomeAway. De gedeelde korte termijn huurmarkt biedt veel economische kansen, maar wordt in toenemende mate in verschillende steden, o.a. Londen, Amsterdam, Barcelona en Parijs, bekritiseerd [1] ,[2]. De gedeelde korte termijn huurmarkt brengt mogelijks ook nieuwe risico’s, onduidelijkheden en ongelijkheden met zich mee.

Het BHG vormt hier geen uitzondering op [3]. Een eerste uitdaging is dan ook om een beter zicht te krijgen over de omvang, de geografische spreiding en de kenmerken van de gedeelde korte termijn huurwoningen in Brussel. Internationale projecten – zoals ‘AirDNA’ en ‘InsideAirbnb’ – schatten dat er respectievelijk 5,422 en 7,420 geregistreerde Airbnb-accommodaties in het BHG aangeboden worden, waarvan er respectievelijk ongeveer 54% en 39% te huur worden aangeboden door personen die eigenaar zijn van meerdere korte termijn huurwoningen. De regionale administratie schat dat er 6,715 geregistreerde accommodaties zijn waarvan 35% verhuurd wordt door aanbieders die in het bezit zijn van meerdere woningen. Behalve de onzekerheid over het exacte aantal accommodaties in het BHG, zijn er ook onduidelijkheden over de (ongelijke) verdeling van de gedeelde korte termijn huurwoningen over het Brusselse grondgebied, de kenmerken van de aanbieders, de diensten die aangeboden worden aan de klanten en de gevolgen voor de lokale woonmarkt alsook voor de buurtbewoners.

 

Het AirBRU-project wordt in onderstaande figuur visueel weergegeven. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen vier dimensies: (1) de locatie van de gedeelde korte termijn huurwoningen; (2) de aanbieders van deze woningen; (3) de klanten van deze accommodaties; en (4) de gevolgen van de gedeelde korte termijn huurmarkt voor de buurtbewoners. Het AirBRU-project beschouwt elk van deze dimensies als een afzonderlijke onderzoeksdoelstelling en bestudeert daarnaast de onderlinge relaties tussen de verschillende dimensies (gestippeld kader in de figuur). Bovendien (5) zullen op basis van de bevindingen concrete beleidsaanbevelingen geformuleerd worden.

Overzicht van het AirBRU-project

[1] Llop, N.L. (2017). A policy approach to the impact of tourist dwellings in condominiums and neighbourhoods in Barcelona. Urban Research and Practice, 10, 120-129.
[2] Yoonjoung Heo, C., Blal, I., Choi, M. (2019). What is happening in Paris? Airbnb, hotels, and the Parisian market: A case study. Tourism Management, 70, 78-88.
[3] European Commission (2018) Study on the assessment of the regulatory aspects affecting the collaborative economy in the tourism accommodation sector in the 28-member states – Task 4 Market case study – Brussels. European Commission – Directorate General Internal Market, Industry, Entrepreneurship and SMEs (DG GROW), p.29.

Onderzoeksdoelstellingen

Doelstelling 1: Locatie van gedeelde korte termijn huurwoningen

De eerste doelstelling richt zich op de residentiële patronen van de gedeelde korte termijn huurmarkt in het BHG op verschillende ruimtelijke niveau’s. Niet alleen de patronen als zodanig worden geanalyseerd, maar ook de link met beschikbare traditionele horecadiensten alsook de samenhang met de sociaaleconomische en sociaal-demografische samenstelling van een buurt worden onderzocht.

Concrete doelstellingen:

  • In kaart brengen van het over- en onder-aanbod aan gedeelde korte termijn huurwoningen in het BHG;
  • Nagaan in welke mate we te maken hebben met een distance-decay effect (d.w.z. hoe groter de afstand van de bestaande toeristische trekpleisters, hoe kleiner de kans dat individuen hun woonst te huur aanbieden op de gedeelde korte termijn huurplatforms) en een spill-over effect van toeristische trekpleisters;
  • Analyseren in welke mate de residentiële patronen van gedeelde korte termijn huurwoningen samenhangen met de sociaaleconomische en sociaal-demografische samenstelling van een buurt.
Doelstelling 2: Eigenschappen van de aanbieders van korte termijn huurwoningen

De tweede doelstelling focust zich op de aanbodzijde door kenmerken van de aanbieders van de korte termijn huurwoningen in het BHG te belichten.

Concrete doelstellingen:

  • Onderzoeken in welke mate de gedeelde korte termijn huurwoningen in het BHG aangeboden wordt door professionele versus niet-professionele aanbieders;
  • Een zo volledig mogelijk beeld krijgen over het aanbod van korte termijn huurwoningen door ook andere platforms dan Airbnb te bestuderen;
  • Een verbinding maken tussen de eerste en tweede doelstelling door na te gaan of bepaalde profielen van aanbieders disproportioneel aanwezig zijn in bepaalde buurten.
Doelstelling 3: Ongelijke toegang tot korte termijn huurwoningen voor potentiële klanten

De derde doelstelling richt zich op de vraagzijde en onderzoekt de klanten die potentieel gebruik willen maken van gedeelde korte termijn huurwoningen. Aanvankelijk was de deeleconomie bedoeld om de toegang tot diensten en goederen te verbeteren door individuen rechtstreeks met elkaar in contact te brengen. Desalniettemin kan de toegang tot de korte termijn huurmarkt zeer ongelijk zijn. Deze ongelijkheid omvat ten minste twee aspecten: discriminatie van potentiële gasten en ontoereikendheid van het huidige aanbod in het BHG voor bepaalde gasten.

Concrete doelstellingen:

  • • Nagaan of er op de gedeelde korte termijn huurplatforms gediscrimineerd wordt op basis van etnische afkomst, seksuele geaardheid, geslacht of fysieke beperking;
  • Onderzoeken of er voldoende aanbod is voor specifieke categorieën van gebruikers/klanten;
  • De samenhang tussen de eerste drie doelstellingen van het AirBRU-project onderzoeken.
Doelstelling 4: Gevolgen van gedeelde korte termijn huurwoningen voor de buurtbewoners

De vierde doelstelling heeft betrekking op de gevolgen van de gedeelde korte termijn huurmarkt op de buurtbewoners. In het bijzonder onderzoeken we twee mogelijk negatieve gevolgen van korte termijn huurwoningen: het effect op de reguliere lange termijn huurmarkt (daling van het aantal beschikbare woningen en stijging van de huurprijzen) en het effect op de buurtbewoners (mogelijke gedwongen/genoodzaakte verhuizingen naar andere buurten).

Concrete doelstellingen:

  • Onderzoeken of de gedeelde korte termijn huurmarkt een invloed heeft op het aanbod en de prijs van de reguliere lange termijn huurmarkt in het BHG;
  • Onderzoeken of een hoge concentratie aan korte termijn huurwoningen in bepaalde buurten ervoor kan zorgen dat buurtbewoners verdrongen worden.
Doelstelling 5: Formuleren van beleidsaanbevelingen

De vijfde doelstelling van het AirBRU-project is het formuleren van concrete beleidsaanbevelingen om ongelijkheden aan te pakken en mogelijke negatieve effecten van de gedeelde korte termijn huurmarkt in het BHG te minimaliseren. Door verschillende aspecten met betrekking tot de gedeelde korte termijn verhuur te analyseren, kunnen we op basis van wetenschappelijke bevindingen beleidsmaatregelen formuleren die de uitdagingen in elk van de genoemde doelstellingen aanpakken:

  • De ruimtelijk spreiding van de gedeelde korte termijn huurwoningen;
  • Het aanbod (aanbieders);
  • De vraag (gebruikers);
  • De mogelijke gevolgen van de korte termijn huurwoningen voor de traditionele huurmarkt alsook voor de buurtbewoners.

Data en Methoden

Het AirBRU-project maakt gebruik van geavanceerde kwantitatieve analysemethoden alsook van unieke en verschillende gegevensbestanden, waaronder:

  • Gedetailleerde data over de gedeelde korte termijn huurwoningen in Brussel, inclusief hun locatie, eigenschappen, bezettingsgraad en prijs;
  • Data over de lange termijn huurmarkt en andere horecadiensten verkregen via web scraping;
  • Informatie over digitale discriminatie verkregen door middel van correspondentie testen;
  • Individuele gegevens afkomstig van census-gegevens en bevolkingsregisters;
  • Ruimtelijke indicatoren gebaseerd op ‘geïndividualiseerde buurten’ (individualised neighbourhoods) opgesteld op basis van geografische coördinaten.

Bevindingen

Verspreiding

Download the presentation about the AirBRU project.

Wie zijn wij?

Promotoren

Pieter-Paul Verhaeghe

Sylvie Gadeyne

Onderzoekers

Rafael Costa

Lena Imeraj

Lisa Van Landschoot

Partners

Brussel huisvesting

Perspective Brussels

BISA