Au cours de la dernière décennie, l’offre de locations collaboratives de courte durée a fortement augmenté dans diverses destinations touristiques. La Région de Bruxelles-Capitale n’est pas une exception : les locations de courte durée, annoncées sur des plateformes collaboratives telles qu’Airbnb et HomeAway, y sont de plus en plus nombreuses—tant à destination de touristes que d’expatriés. Bien que le marché de locations de courte durée offre des opportunités économiques, il existe aussi des risques et des facteurs inconnus liés à l’économie collaborative. Le projet AirBRU a pour but d’éclaircir les défis posés par l’augmentation de ces locations à Bruxelles. Le projet analysera les potentielles inégalités qui accompagnent les locations de courte durée en Région de Bruxelles-Capitale, en se focalisant sur :

1. Les schémas spatiaux des locations de courte durée;
2. Le type de propriétaires des locations de courte durée;
3. L’offre, les caractéristiques et l’accessibilité des locations de courte durée, ainsi que les rapports entre les clients et les propriétaires ;
4. Les conséquences pour les populations locales;
5. Enfin, le projet a l’intention de formuler des solutions politiques fondées sur des preuves (evidence-based) afin de s’attaquer aux inégalités socioéconomiques, démographiques et résidentielles liées aux locations de courte durée.

Le projet AirBRU est financé par Innoviris (l’Institut bruxellois pour la recherche et l’innovation scientifique) et s’étendra sur quatre ans, de 2020 à 2024.

 

Les locations de courte durée et la pandémie de Covid-19

La pandémie de Covid-19 a eu un impact important sur les locations collaboratives de courte durée à travers le monde. En Belgique, le tourisme a été brusquement arrêté pendant les lockdowns (mars à mai 2020 et novembre 2020 à janvier 2021), dû aux restrictions des voyages et à la fermeture des hôtels, bars et restaurants. Les voyages d’affaires ont fortement diminué alors que le télétravail devenait la règle. Dans le projet AirBRU nous pourrons étudier comment le marché de locations de courte durée a été affecté par la pandémie et comment il reprendra dans les prochaines années. Nous prêteronts une attention particulière à une éventuelle augmentation des inégalités dans le marché du logement et dans le secteur du tourisme à Bruxelles.

D’ores et déjà, vous trouverez ci-dessous une sélection de lectures relatives à l’impact de la Covid-19 sur les locations collaboratives de courte durée à travers le monde.

Pour plus d’information sur les aspects démographiques de la pandémie, rendez-vous à la page Covid d’Interface Demography.

Articles de presse:

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Études scientifiques:

Introduction

Au cours des dernières décennies, les locations de courte durée ‘collaboratives’ ou ‘partagées’ ont fortement augmenté dans diverses destinations touristiques. La Région de Bruxelles-Capitale (RBC) a aussi connu une augmentation rapide de locations de courte durée, annoncées sur des plateformes collaboratives telles qu’Airbnb et HomeAway. Le marché du logement à location de courte durée offre de nombreuses opportunités économiques, mais il est de plus en plus critiqué dans des destinations populaires telles que Londres, Amsterdam, Barcelone et Paris [1], [2]. De nombreuses préoccupations et inconnus existent sur les effets perturbateurs et les nouvelles inégalités associées aux locations de courte durée.

La RBC n’est pas une exception à ce sujet [3]. Le premier défi est de mieux connaître le nombre, la distribution spatiale et la composition des locations de courte durée. Des projets internationaux – tels qu’AirDNA et InsideAirbnb – estiment qu’il y a respectivement 5.422 et 7.420 offres de locations disponibles sur Airbnb en RBC, parmi lesquelles autour de 54% et 39% sont mises en location par des multipropriétaires. L’administration régionale indique un total de 6.715 hébergements enregistrés en RBC, parmi lesquels 35% appartiendrait à des multipropriétaires. D’importantes incertitudes persistent, non seulement par rapport au nombre d’hébergements sur le marché, mais aussi sur bien d’autres facteurs: la distribution des hébergements sur le territoire bruxellois, les caractéristiques des propriétaires et des services/prestations à disposition des clients, leurs conséquences sur le marché du logement et sur les populations locales.

La figure ci-dessous donne un aperçu des piliers du projet AirBRU. On distingue quatre dimensions: (1) la localisation des locations de courte durée; (2) les propriétaires de ces locations; (3) leurs clients; et (4) leurs conséquences sur la population locale. Le projet AirBRU considère chacune de ces dimensions séparément, tout en s’intéressant à leurs interrelations. Dans la phase finale du projet et sur base de nos résultats, (5) nous avons pour but de formuler des solutions politiques fondées sur des preuves (evidence-based).

Overview of the AirBRU-project

[1] Llop, N.L. (2017). A policy approach to the impact of tourist dwellings in condominiums and neighbourhoods in Barcelona. Urban Research and Practice, 10, 120-129.
[2] Yoonjoung Heo, C., Blal, I., Choi, M. (2019). What is happening in Paris? Airbnb, hotels, and the Parisian market: A case study. Tourism Management, 70, 78-88.
[3] European Commission (2018) Study on the assessment of the regulatory aspects affecting the collaborative economy in the tourism accommodation sector in the 28-member states – Task 4 Market case study – Brussels. European Commission – Directorate General Internal Market, Industry, Entrepreneurship and SMEs (DG GROW), p.29.

Objectifs de recherche

Objectif 1: La localisation des locations collaboratives de courte durée

Le premier objectif est d’étudies les schémas résidentiels des locations de courte durée en RBC à différents niveaux spatiaux. Nous analysons non seulement ces schémas en tant que tels, mais aussi leur association avec la disponibilité de services d’hôtellerie traditionnels et la composition socioéconomique et démographique au niveau local.

Buts :

  • Établir une image claire de la sur- et sous-représentation de locations collaboratives de court terme dans les quartiers de la RBC ;
  • Étudier dans quelle mesure il y a un effet de diminution en fonction de la distance (c’est à dire, plus on s’éloigne des quartiers touristiques existants, moins les propriétaires seraient susceptibles de mettre leur bien en location sur les plateformes collaboratives) et des effets de spill-over potentiels des bulles touristiques ;
  • Analyser dans quelle mesure les schémas résidentiels des locations collaboratives de courte durée sont associés aux caractéristiques socioéconomiques et démographiques des quartiers.
Objectif 2 : Les caractéristiques des propriétaires des locations de courte durée

Le deuxième objectif se concentre sur le côté de l’offre en s’intéressant aux caractéristiques des propriétaires des locations de courte durée en RBC.

Buts :

  • Analyser les types de propriétaires – professionnels ou privés ;
  • Obtenir une vision plus complète du côté de l’offre, en tenant compte d’autres plateformes qu’Airbnb ;
  • En lien avec le premier objectif, analyser si certains profils de propriétaires sont sur- ou sous-représentés dans des zones spécifiques.
Objectif 3 : Inégalités dans l’accès aux locations collaboratives de courte durée

Le troisième objectif porte sur le côté de la demande et s’intéresse aux clients potentiels des locations de courte durée. Au départ, l’économie collaborative était destinée à élargir l’accès aux biens et services en mettant les parties en relation sans intermédiaire. Néanmoins, l’accès aux locations de courte durée pourrait en effet être très inégal. Cette inégalité concerne au moins deux aspects : d’une part la discrimination potentielle de clients, et d’autre part l’inadéquation de l’offre actuelle de locations en RBC par rapport à certains profils de clients.

Buts :

  • Examiner la discrimination numérique sur les plateformes collaboratives de locations de courte durée, sur base de l’origine, de l’orientation sexuelle, du genre ou encore d’un handicap ;
  • Étudier l’offre des locations de courte durée par rapport à des catégories spécifiques de clients potentiels ;
  • Analyser les interrelations entre les trois premiers objectifs de recherche du projet AirBRU.
Objectif 4 : Les conséquences des locations collaboratives de courte durée pour les populations locales

Le quatrième objectif de recherche porte sur les conséquences des locations de courte durée pour les populations locales des quartiers. Cet objectif se concentre en particulier sur deux aspects négatifs potentiels des locations de courte durée : leur impact sur le marché locatif de longue durée (diminution de l’offre et augmentation des prix des loyers) et leur impact sur les populations locales des quartiers (potentiels déplacements vers d’autres quartiers).

Buts :

  • Évaluer si les locations de courte durée affectent l’offre et les prix des loyers du marché locatif de longue durée en RBC ;
  • Analyser comment la concentration de locations de courte durée dans certains quartiers pourrait être associée au déplacement de résidents.
Objectif 5: Formuler des solutions politiques fondées sur des preuves (evidence-based)

Le cinquième objectif du projet AirBRU est de formuler des recommandations politiques fondées sur des preuves afin de contrer les effets négatifs du marché de locations de court terme en RBC. En analysant différents aspects liés aux locations de court terme, nous pourrons formuler des solutions politiques pour relever les défis liés à chacun des objectifs:

  • La localisation des locations collaboratives de court terme ;
    • Le côté de l’offre (propriétaires) ;
  • Le côté de la demande (clients) ;
  • Les conséquences potentielles des locations de courte durée sur le marché locatif traditionnel de longue durée ainsi que sur les habitants des quartiers.

Données et Méthodologie

Le projet utilise des méthodes avancées d’analyse quantitative, appuyées sur une combinaison innovatrice de différentes sources de données, notamment :

  • Des données détaillées sur les locations collaboratives de courte durée en RBC, y compris leur localisation, caractéristiques, occupation et prix, jour après jour ;Des données big data sur le marché locatif de longue durée et sur les services d’hôtellerie, obtenus par web scraping;
  • Des informations sur la discrimination digitale obtenues par des tests de correspondance ;
  • Des données individuelles issues de recensements et du Registre national ;
  • Des indicateurs spatiaux calculés à une échelle très fine, sur la base de ‘quartiers individualisés’ (individualised neighbourhoods) construits autour de coordonnées géographiques.

Output

Dissémination

Télécharger la présentation du project Airbru

Qui sommes-nous?

Promotors

Pieter-Paul Verhaeghe

Sylvie Gadeyne

Researchers

Rafael Costa

Lena Imeraj

Lisa Van Landschoot

Partenaires

Brussel huisvesting

Perspective Brussels

BISA